什么是回迁房?深圳回迁指标房讲解及深圳回迁房交易流程!

2021-05-15      来源:深圳城市更新流程     咨询热线:400-151-7897

什么是回迁房? 

回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时,拆迁主体赔给回迁户的房子。 回迁房,全称“回迁安置房”,是旧改项目实施拆迁的主体赔付给“被拆迁权利 人”的回迁安置物业。 本质上是“以旧换新”的结果,即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业,以新建物业 置换原有旧物业的结果。

1.为什么会有回迁市场存在? 

1. 拆迁主体控制成本的需求与农民想获得更高补偿的天然矛盾,决定了回迁安置房流通的市场存在。 

2. 实施旧改的拆迁主体,在拆迁补偿过程中主要有两种补偿方式,其一是货币补偿,即用货币现金实施补偿;其二 是物业置换,即用未来建成的新物业置换现有的旧物业。 

3. 而拆迁主体为了控制资金成本,一般会压低货币补偿的价格,这时原业主只能将回迁房卖给别人以获得更高的价 格,然后买家也因为价格远低于市场商品房价而获得实惠。 

2.买回迁房买的是什么? 

1. 本质上客户购买回迁房买的是“待拆迁”的旧物业,是一套“商品房期房”。

2. 而拆迁主体本质是针对原物业进行补偿,而不必管原物业背后的权利人是张三还是李四。 

3. 一旦客户与拆迁公司签订“拆迁补偿协议”,客户便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。

3.买回迁房的手续、主要流程是什么? 

1. 首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》,附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积),确认旧物业的 买卖手续。

2. 再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》,确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。

3. 一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章,买受人即获得补偿资格,然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。 

4. 回迁房在深圳的市场和运作方式非常成熟了,手续合法合规,安全放心。

4.是否限购、是否限售、能否贷款?

1. 不限购,外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买; 

2. 不限售,拿到红本就可以二手房交易,首次无需等三年;

3. 不能贷款,回迁指标因为是客户直接向私人购买,所以不能贷款。而且相对于深圳的房价,本来就是首付的价格。

5.到时如何选房,客户购买的回迁面积与开盘户型面积不一样怎么办? 

1. 旧改项目商品房开盘前,会提前给原来的回迁户统一选房,回迁户选择好后,才开盘进行发售的,采取公开、公 平、公正的抽签形式,只是还不确定选到几楼,什么朝向。 

2. 选房原则是选择补偿面积与户型面积最相近的户型,比如您买的是100㎡,如果没有100㎡的户型可以选择,则 选择最贴近100㎡的面积,根据合同的约定,多退少补,具体的退补细则《拆迁补偿协议》都有明确约定。 

6.回迁房的建筑质量如何? 

1. 回迁房建筑质量与同一个商品住宅小区的商品房建筑质量完全一样,大堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、 建筑外立面、所使用建筑材料,全都一样。

7.客户买了回迁房后,办理房产证时有没有额外的费用?开发商会不会另 外再收钱? 

1. 客户购买的回迁房本质是“以旧房换新房”,实质与原拆迁户享受同等待遇(正宗的“拆一代”),在交房时开发 商不再收取任何购房款项(面积补差除外)。 

2. 只是在办理不动产登记时,需要按政府规定缴纳契税、印花税,及办证工本费。

3. 该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。因为该房源属于产权置换,可享受契税减免优惠措施。 

8.回迁房与同期商品房的相同点? 

1. 回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同,作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无 异。 2. 回迁房本质上就是新建成的商品房。 

3. 在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房,都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。

9.回迁房的核心优势是什么? 

1. 优越的投资资产,以市场商品房价的5-6折购入,然后坐等价值翻倍; 

2. 不限购(解决购房名额问题) 

3. 不限售(不受深圳三年限售政策限制)

10.怎么证明购买的原业主的物业具备回迁补偿资格? 

1. 关键在于能否与拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》,只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》,即从法律层面 保障了客户的回迁安置资格。

11.怎样保障交易安全可靠、没有纠纷? 

1. 客户购买的物业是否有权属纠纷、是否存在一房多卖,是否原业主有债务风险等等问题,客户通过与拆迁主体的 《拆迁补偿安置协议》的签订,由拆迁主体的审核把关及信用背书过滤上述风险。

2. 而拆迁集团落款盖章即意味着拆迁主体与客户达成置换物业的契约。客户未来取得在《拆迁补偿安置协议》中约 定的商品房,必然以客户的名字办理不动产登记。 

3. 如果原来的业主在房价高涨的情况下要求毁约,客户仍然可以被拆迁人身份,凭《拆迁补偿安置协议》主张回迁 安置的权利。

4. 况且客户向原业主购买的这部分面积,具有唯一性,即拆迁主体就这部分旧物业只与客户签订了《拆迁补偿安置 协议》,而没有就这部分旧物业对应的面积与原业主签订任何协议,所以原业主想毁也没有依据 

12.回迁房投资回报率大概是多少? 

1. 回迁房一般为开盘价5-6折,考虑投资周期,在房价不涨的情况下,一般年化20%以上收益率。

13.回迁房以后能不能像正常二手房一样卖出? 

1. 当然能,回迁房本质上就是一套商品房。回迁房办理出不动产证后即可马上进行二手交易,没有限售3年的限制。 

14.回迁房的不动产登记价格是我的买入价格吗?还是市场商品房价? 

1. 目前深圳已经办理不动产登记的回迁房一般有两张情况,第一是按照市场商品房价登记;第二是按照成本价(包 含地价、建筑装修等全部成本)登记;具体何种方式,由开发商定夺。 

2. 但是不论采用何种登记价格,均不影响该套房产本身的价值,好比你10年前在深圳买了套房价格6千元/平,现在 想卖多少钱一定是看这个小区的市场均价,而不是你的买入成本价。 

3. 二手房价一定是随行就市的,而不是看它的登记价格。 

4. 如果回迁房登记价格是成本价,会不会影响二手交易税费? 

5. 按照深圳现行的二手交易税费法规,不管回迁房登记价是市场价还是成本价,对二手交易税费的影响是完全一样 的。 

6. 目前深圳二手房交易主要有契税、增值税、个人所得税三大类。而这三个税种的核收都只与二手房实际交易价格 即“网签价”有关,与原登记价无关。

15.万一有钉子户怎么办? 

1. 旧改既涉及企业利益,也涉及大量政府利益,如果因为个别钉子户到导致项目推进受阻,企业、区政府、街道、 村委会等部门都会协调推进,解决个别业主的不合理诉求导致的“钉子户”行为。 2. 目前深圳还没有任何一个城市更新项目是因为个别“钉子户”导致项目流产的情况。 

3. 深圳拟规定签约比例达95%时政府可个别征收 

16.买一套回迁房能赚多少钱? 

举例18年6月时白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元/平,到2020年5月份已经达到7.2万元/平,到2020年12月 份已经达到9.5万元/平,按合同开发商承诺6年内交房(仅供参考),2026年7月份又会是多少呢? 目前区域的周边基本没有新房,二手房价则多数集中在13-17万/平之间。如果是科技园片区,大概15~20万,如果 是白石洲的西边老房子比较便宜,大概9~11万,如果是白石洲的右边的豪宅区,比较贵大概16~22万,以白石洲的 定位,旧改完成以后应该在超越大冲的片区,目前大冲均价17万/平米,就算大冲往后6年不涨价,6年后绿景第一期 简称至少也要18万往上,现在购买的价位就相当于购买了原始股。

17.已经交房的回迁房项目有哪些? 

著名的有:南山大冲 绿景红树湾壹号 龙岗万科天誉 平湖佳兆业城市广场 龙华壹城中心 坂田银湖谷等等; 

18.买回迁房如何判断好坏?要注意什么? 

1. 购买回迁房,首先要判断开发商是否属于真正有实力的品牌开发商,大品牌开发商在选择项目阶段即用严苛专业 的标准规避了很多政策、规划、项目本身的缺陷等风险。 

2. 同时判断拆迁主体是否有实力,因为旧改的特殊性,上市公司在做旧改项目前期一般会委托本地具有实力与影响 力的拆迁主体,进行旧改的前期工作,包含拆迁、规划报批等,而拆迁主体的实力直接决定了其能否妥善处理本 地政府、村企关系,快速平衡各方利益,快速推进项目拆迁。 

3. 判断物业、原权利人的真实性。借助专业人士过滤市场噪音、找到真正的“卖家”并和诚心的卖家签约,然后快 速取得拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》为核心依据。 

4. 对项目的进度、规划要有一定的基本了解。避免踩坑。 

5. 做好自己的资金筹划。因旧改项目商品房建成周期普通相对一般商品房要长,因此一旦决定投资,该部分资金需 要沉淀一段时间,耐心等待回迁物业建成交付,取得投资回报。在交楼办出房产证前,变现比较困难,所有需要 做好资金筹划。 

6. 因回迁房投资属于私人间买卖,交易一经达成,便无法撤销。所以需要考虑成熟后,再决定投资。

深圳回迁房交易手续:

有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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