深圳的城市更新模式一直都是被认为是走在最前的，在“市场主导“的模式下，也是独树一帜。深圳的城市更新主要有四个关键阶段：计划立项，专项规划，确认实施主体，获取土地证。
深圳对于立项审核非常严格，需要满足六个方面：
1. 满足规模，拆除范围的用地面积不少于10000平方米（特区除外）
2. 做出贡献，单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市更新基础设施，公共服务设施或者城市公共利益项目等独立用地不少于3000平方米，且不小于拆除范围用地面积的15%（实务中至少30%）
3. 足够的合法用地，五类合法用地占地面积不低于项目拆除重建用地面积的60%，不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按照规定申请简易处理。位于《城市更新“十三五“规划》划定的优先拆除重建区，且拆迁范围用地面积满足要求，则应当不低于30%
4. 符合规划，符合城规，土规，法定图则，工业区块线，十三五规划等
5. 不踩禁区，未建设用地不划入城市更新单元
深圳·福田区
深圳·宝安区
深圳·龙华区
有规划和没规划是两个价，已立项和没立项是两个价，已拆平和没拆是两个价，可以签约和不能签约是两个价，您的投资成本和旧改进度紧密相关。
所以选择何时入场，何时离场，还是要根据自己的资金实力仔细考量，有需要时，不妨咨询一下真正的专业人士。