深圳购买回迁指标房有什么风险?你投在哪个环节承受着什么风险!

2021-06-05      来源:深圳购买回迁指标房有什么风险     咨询热线:400-151-7897

深圳购买回迁指标房有什么风险?首先你要读懂深圳回迁房的流程!


旧改原则

深圳的城中村旧改走市场化路线,都是由开发商运作的。对于开发商来说一个旧改项目的原则有三点:

1、低风险运作;

2、合理的利润率;

3、平稳的销售速度。

这三点很大程度上决定了旧改项目的选址,以及决定项目的区域;市场状况和制度的限制决定了深圳目前旧改成本高昂,旧改周期较长。

 

旧改流程

那从老破小旧村到综合体大城,深圳城市更新有哪些流程,又有哪些机构部门参与其中呢?

主要可以分为六大步:

立项 →审批、公示 →确定开发商 →拿地 →建造 →交房

①需改造城中村所在的镇政府向区旧改办递交“旧改申请”;

②区旧改办同意之后做出审批之后递交给区政府批复,区政府批复便完成了“立项”;

③“立项”完成之后要核实旧改的范围,并核查范围内物业归属,编制初期的旧改规划设计;

④区旧改办根据街道的旧改方案进行一个评估、审查。在此基础上拟定一个更详细,更具体的规划交由区政府;

⑤区政府批复,并公示预案,区政府公示的预案内容包括旧改规划详细,拆迁补偿方案,安置回迁方案。还要征询公众意见,需要90%以上村民同意。至此,完成“审批、公示”;

⑥接下来就是招标,就是政府把项目放出去,各地产开发商来竞标;

⑦开发商竞标成功就要把旧改资金落实;

⑧资金到位了没有问题了区旧改办就可以和开发商签约,完成了“确定开发商”;

⑨开发商确认好了,国土局和旧改办签订《土地出让征用协议》,同时开发商拿到国土规划单位的《土地选址意见书》和《建设用地规划许可证》;开发商和村民签订《拆迁补偿协议》,然后国土规划单位才给开发商签《房屋拆迁许可证》还有《土地出让合同》,开发商才能开始报建。可以动工建设了,然后是交房。


对于开发商来说,每个更新项目都必须严格履行这些阶段。


但对于想要投资拆迁房的我们来说,我们在项目中是作为被拆迁的权利主体,真正需要参与的阶段其实就只有三个:前期意愿征集、拆迁补偿以及最后的回迁选房。


同时,我们在投资前,又需要研判项目内的拆迁房是不是具有投资价值,换言之,我们也需要对项目的计划情况、规划情况以及实施主体确认情况等一些关键节点进行了解。

 

要了解项目的关键节点,下面这些阶段性成果和查询方式一定要熟知!


深改

01

意愿征集——解决同不同意拆


一个项目在前期时,开发商首先会大致圈定更新范围并进行现状的建筑、权属核查等工作。在完成这些工作后,就会通过街道办的配合,进行现状测绘、更新意愿征集调查等,此时就会涉及到同意更新比例,即更新意愿签约率的问题。这里所说的更新意愿签约率市场上许多不专业人士会与项目搬迁补偿签约率混淆

 

注意事项一:更新意愿签约率仅代表权利主体同意进行更新计划申报,签约的也仅为项目计划申报主体,与项目实施主体、搬迁补偿等并不完全关联。


同时,即使项目更新意愿签约率100%,也并不代表项目一定会成功进入计划,更不能说明项目拆迁进展。

在意愿征集阶段及之前,项目的不确定性很高,风险较大,但同时房屋买卖价格较低,房屋也还能继续使用或出租


深改

02

计划阶段——解决能不能拆


开发商在做好前期工作并满足相应条件后,就会向区更新局申请将项目纳入城市更新计划,踏过了城市更新计划这个门槛,更新项目才算正式立项成功。


在项目列入计划过程中,会有两次公示、一次公告,分别为更新意愿公示、计划草案公示和计划公告,内容主要包括更新意愿,更新单元范围、现状权属、现状建筑图纸以及计划信息等。


01、更新意愿公示

区更新局初审合格的项目会进行更新意愿公示,这是整个项目进程中第一次正式出现在官方媒体上,公示信息发布在【区政府在线】的【通知公告】栏,同时也会在【深圳商报】、【深圳特区报】等媒体上发布。

 

注意事项二:进入更新意愿公示的项目是通过区更新局初审的,还未正式进入计划,但拟拆除范围、土地权属及现状建筑信息图等内容都可以作为参考,以此来判断自己的物业是否被划进了改造范围,只有被划进了拟拆除用地范围内的建筑才会继续进入更新的下一阶段。


02、计划草案公示

区更新局在审核计划通过后,会按批次形成城市更新单元计划。在官网按批次进行更新单元计划草案公示,公示主要包括更新单元名称、所在街道、拟拆除范围面积、更新方向、公服设施和公共利益项目用地移交基本要求。


03、计划公告

计划公告是在更新计划通过审批后由区更新局在官网进行公告,标志着项目正式列入更新计划。公告内容与公示基本相同,但会增加计划有效期的信息。

 

注意事项三:更新项目列计划是一个关键节点,此时项目算是有主了,改造方向等内容也会确定下来,风险有所降低,列入计划项目中的房屋价格会有个较大的提升。但列入更新计划只是更新项目“入门”的标志,许多早期项目虽已列入计划,但长期未有进展,这类项目则面临着被调出计划的风险


深改

03

规划阶段——解决项目建什么(俗称专规)


规划编制和报批是由开发商去做,作为被拆迁的权利主体,在这个阶段有另外几个事情也需要关注:土地、建筑信息核查、现状测绘报告、旧屋村认定等,这其中区更新局会对旧屋村认定结果进行公示,被认定为旧屋村的建筑在拆迁补偿赔付时的比例会更高。


项目规划阶段的程序比计划阶段更为复杂,计划审批在强区放权后全权由区一级政府和职能部门负责,而规划审批则要视情况而定:不涉及法定图则强制性内容(用地功能、容积率等)的调整,则只需要经过区政府审批;如果对法定图则规划的用地方案、用地功能、容积率等强制性内容进行了调整,则需要报市级建环委审批。在报市级单位审批时,审批难度和审批时间势必有所增加。

 

01、规划草案公示

区更新局在对规划方案审查或报区政府审议后,会在区政府官网进行规划草案公示,这是在整个项目过程中第一次公开更新单元的规划信息,包括地块划分、用地功能、规划容积、容积率、各类建筑建筑量以及总平面示意图等内容

 

注意事项四:到规划批复阶段,规划指标及物业类型基本确定,项目烂尾几率更小了,房屋价格还会有所提升。项目如涉及分期实施的则会在规划草案公示时一并公示分期实施方案,不同期项目在后期拆迁、实施时都可能有不同结果,时间相差也可能较大。另外,如果购买的指标房不在项目首期内实施的,回迁时间可能会更久 。


02、规划公告

项目规划审批通过后,区更新局会在区政府官网进行规划公告。公告相对公示的信息量要少,标志着项目规划阶段结束,更新单元规划如有修改则需再次申报、审批、公示及公告。



深改

04

搬迁补偿阶段——解决怎么赔


城市更新的拆迁补偿实际操作中会从项目最开始就一直在进行,尤其是涉及村集体的项目,在项目前期与村里接触时就已经开始了拆迁补偿的谈判,只有达到双方都同意的条件,才会有后续的进展。

 

拆迁补偿这项工作对于城市更新项目来说至关重要,涉及内容多而杂,耗时也最长。


对于被拆迁的权利主体,需注意以下内容:


被拆迁权利主体的身份及建筑面积的确认:有产权证的,以产权证书为准。无产权证书的,以测绘报告及产权申报文件为准。


搬迁补偿协议签订与备案:在更新单元规划批准之后,区政府会组织制定项目实施方案,其中就包括搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排等相关内容。


开发商则需要根据实施方案,与原权利主体进行搬迁补偿安置协议的签订并在区更新局或街道办备案,备案之后的搬迁补偿协议正式生效,且不能再进行更改。


拆迁安置协议中会明确回迁物业面积或比例、类型,过渡期补偿标准等内容,同时也会要求提供现状房地产证书或相应证明文件,以及注销房地产权属证书委托书或放弃房地产权益的声明书。


至此,业主们需要参与的项目工作基本结束,只需要坐等项目实施建成后回迁选房就好了。


注意事项五:在正式的拆迁补偿协议签订时,房屋基本不能再进行买卖,尤其是当拆迁补偿协议备案后,就无法再进行更改,而且此时房屋价格也到了一个较高的水平,所以此时的拆迁房及回迁指标购买需更加谨慎。在拆迁补偿之后,实施主体就会进行清租、搬迁、拆除等工作,房屋无法继续使用,但会开发商给一定数额的过渡期资金,业主此时就只需拿着拆迁补偿协议坐等开发商建好房子选房回迁就好了。

 

深改

05

实施主体确认——解决谁来改


实施主体是一个项目后期推进的关键,需要实施项目原有业主拆迁安置、原有建筑物拆除、用地报批报建及实施建设以及项目建成后的回迁销售等工作,一般来说国企、大型房地产公司作为实施主体的项目更加靠谱


实施主体确认后,项目就正式进入了拆除重建工作,到项目建成回迁、销售通常在3-4年。


 

06

报批报建及实施——正式实施


区更新局在审查通过后会在区政府官网进行实施主体确认公示,对实施公司、土地、建筑物权属和单一主体形成情况等进行公示。


城市更新项目的用地规划许可、工程规划许可、建设工程规划验收均在【深圳市规划和自然资源局】官网【一书三证】栏目下通过项目名称可查询到。



△ 建设用地规划许可证



△ 总平面图



注意事项六:在项目报建阶段一般会公示项目的总平面图等内容,可以关注下以备选房。最后就是在项目建成之后按照协议的约定进行选房回迁,房屋就正式由旧房变新房了,当然价格也会比之前翻倍甚至更多。

 

如果你要投资深圳回迁房,就必须了解以上城市更新的主要流程。


有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关,当然风险也相同。


所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下身边的专业人士。

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有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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