光明中心地区法定图则正式出台!将打造为光明科学城生活服务中心

2021-06-07         咨询热线:400-151-7897


▲光明科学城中心区效果图


近日,深圳市第七次党代会报告中,明确提出加快大湾区综合性国家科学中心建设,实施大科学装置群带动战略,高标准建设光明科学城,这也给光明中心区的建设吹响了新的号角。作为粤港澳大湾区综合性国家科学中心先行启动区,光明科学城已经进入了科技平台大集聚和创新能力大提升的新阶段,光明区将努力建设“科学、城市、产业、生态”四位一体、集中度显示度更趋显著的世界一流科学城。


城市的中心区,就是城市的会客厅,是城市结构最核心的区域。按照《光明科学城空间规划纲要》,光明科学城已规划“一心两区,绿环萦绕”的科学城总体空间布局。“一心”即光明中心区,“两区”即装置集聚区和产业转化区。


随着深圳市光明区[光明中心地区]法定图则正式出台,该片区城市和土地管理的法定规划依据正式明确,将加快推进光明中心地区空间有序发展。按照该法定规划,该片区8.18平方公里的规划建设用地,将被打造为居住、商业、商务办公及公共服务等多种功能复合的绿色宜居新城区。


新定位

打造为光明科学城生活服务中心


光明中心地区法定图则编制阶段历经多轮深入讨论及修改,最终按照“深圳北部中心的中心”和“科学城的综合服务中心”的定位,全票通过深圳市城市规划委员会法定图则委员会审批。


进入新时期,新使命赋予了新定位。深圳成为继北京怀柔、上海张江、合肥之后第四个综合性国家科学中心,光明科学城空间结构框架基本稳定,中心区作为科学城生活服务中心的定位明确,中心区城市设计国际咨询及整合成果基本稳定,这些为编制光明中心地区法定图则提供了方向指引。


光明中心地区法定图则的编制坚持引导城市高质量建设与发展,进一步将“一心引领、一廊缝合、组团镶嵌、绿环萦绕”的美好蓝图变成现实图景,“一心”即光明中心区,位于大科学装置区、茅洲河、光明小镇、凤凰城的核心位置,强化与周边功能片区的联系。同时,以光明中心区为依托,建设科学城的生活服务中心,充分发挥中心区的商业、居住、大型公共服务设施的集中优势,为科学城提供优质服务。光明中心区也是北林中城南谷的“中城”,将被塑造成乐活城区,构建蓝绿交织、开放共享、活力多元的生活环境,营造历史文脉与生活环境相融的文化氛围。


该片区法定图则是在2007年《光明中心区城市设计》、2009年《光明中心区开发指导规划》及2011年[光明中心地区]法定图则(草案)等一系列规划成果的基础上,依据2019版《深圳市城市规划标准与准则》、2014版《深圳市法定图则编制技术指引》(试行)、深圳市更新系列政策等标准,结合光明区及光明中心地区发展实际诉求,重新启动编制。图则草案于2019年8月进行了公示。2020年,法定图则吸纳了《光明科学城空间规划纲要》、光明科学城中心区城市设计国际咨询整合成果中的先进规划理念,确保中心区城市风貌统一协调、城市品质优质活力、城市管理公平高效。


新结构

形成“一核多心,环形放射”空间结构


光明中心地区自然环境优美,山、水、田、园等生态资源丰富。此外,还有丰富的文化底蕴及多个历史建筑,比如现存楼村老村文物保护单位、光明糖厂、粮油厂等。该片区以存量用地为主,未建设用地集中;用地权属复杂,各类实施型项目多;整体效益较低,与片区规划定位存在较大差距。


为了开创产业发展和城市建设深度融合的新局面,[光明中心地区]法定图则落实上层次规划要求,延承已有研究成果,结合中心区城市设计成果要求,坚持科学城的高标准建设,坚持“绿色低碳发展”的核心理念,运用市场为主导的城市更新机制,高效推进中心地区基础设施建设和土地开发利用。


在空间布局与土地利用方面,光明中心区以科学公园生态绿核以及由绿核延伸出的放射状绿色网络为生态本底,坚持绿色发展理念,贯彻TOD建设模式,形成“一核多心,环形放射”的空间结构。“一核”即依托科学公园及周边用地(科学环廊内)形成光明科学城中心区功能和活力核心;“多心”即依托中心区轨道站点打造各片区服务中心;“环形放射”即沿科学公园形成以街道生活为主要功能的科学环廊,串联中心区各居住功能片区,并形成向周边地区辐射的功能联系通道,实现中心区与科学城其他片区的联系。


在公共设施配套方面,该片区内的市、区级公共设施主要在光明站周边集中布局。社区级公共服务设施则按照“15分钟生活圈”的标准安排在各社区中心或交通便利的地块,实现公共设施15分钟生活圈100%全覆盖,各类公共服务设施按照25万人标准进行配套。

在综合交通方面,片区内包含已运营轨道6号线、在建6号线支线及规划6号线支线南延线。远期在光明站预留中轴城际和深莞城际轨道线站位布局。法定图则提出要以建设深圳“绿色智慧交通示范区”为目标,通过人性化的交通组织、多层级的公交服务模式、完善的慢行系统等实施策略,形成以人为本的交通模式。

科学公园站北侧综合体项目(来源:SOM设计事务所)

新路径

探索“法定图则+城市设计导则”双控管理机制


从2019年5月开始,市规划和自然资源局与光明区政府构筑市区共建平台,联合组织了“光明科学城中心区城市设计国际咨询”,旨在面向全球征集最具创意、最能体现光明科学城特色、最具前瞻性的城市设计理念和具有实操性的空间设计方案。项目历时一年多,包含前期准备、国际竞赛和成果整合三个阶段。光明科学城中心区城市设计整合方案提出了打造生态友好、科学特色、人文魅力的耦合城市概念,创新提出科学方舟、清凉城市、科学环廊和idea科学创想交流空间等先进规划理念,对法定图则的深化完善起到指导作用。


光明区创新提出“法定图则+城市设计导则”的双控管理机制,使法定图则与中心区城市设计整合成果互为支撑。同时,结合存量地区实施建设特点,强化城市设计内容的研究,形成城市设计刚性和弹性要求,并落实在法定图则当中,从而提升规划落地的可实施性,推动实现光明科学城中心区的高标准建设。


法定图则中明确提出,城市设计应尊重和利用现状自然山体、水体的生态特色,使城市景观与自然景观相互渗透、相互融合。通过打造骑楼街、架空层,构建中心区各功能组团的科学环廊特色街道,提供科学家、本地居民交往的空间。


该片区将以科学公园为核心,在中心区内形成东南西北四个方向的轴线景观,东侧与光明小镇形成科学岛-科学方舟轴线,西侧与茅洲河连通形成立体的慢行轴线,南北两侧与“一主两副”装置区连接,结合轴线设置便捷的步行路径。光明中心区还将以TOD的开发模式结合用地条件,在光明站、科学岛-科学方舟轴线周边地区布局地标建筑群,适当提高建筑密度、控制街道尺度和沿街界面,形成紧凑的空间形态和宜人的空间尺度。


确保图则审批时同步推进中心区开发建设


蓝图已经擘画,光明科学城正发生着改天换地的巨变。


为了助推巨变加速,市规划和自然资源局光明管理局积极推进图则编制,审批过程中不断根据光明区实际工作要求完成众多紧迫性任务,其中包括争取深圳市科技馆选址落户,对接中心区“三横两纵”五条干道红线方案,提前启动土地利用总体规划调整,落实原光明农场职工54万平方米发展用地、光明集团5297名原光明农场职工诉求土地等地块规划事宜,与区建筑工务署、城市更新与土地整备局、住房和建设局等诸多部门进行数十次沟通协调,在道路建设、公园建设、土地整备、城市更新、综合管廊建设、学校建设、文体设施建设、招商引资、交通疏导等方面提供技术支持,确保在图则审批过程中同步推进中心区开发建设。


2019年8月22日,光明中心地区法定图则公示,公示草案中提出将中心区打造成为集深圳北部商业、文化、游憩、休闲配套于一体的城市新中心。因法定图则尚未审批生效,为推进光明中心区首宗招拍挂用地出让,光明管理局提前研究,在3个月内完成出让地块规划设计条件编制及报审工作,获得市政府批复。2019年11月22日,光明中心区首宗居住用地顺利出让。


从2018年4月深圳市委、市政府超前布局建设光明科学城,集中建设世界级重大科技基础设施集群,到2020年8月成为大湾区综合性国家科学中心先行启动区,光明科学城建设已上升为国家战略,并已进入到全面实施阶段,科研装置建设、科研平台进驻、科研产业转化、人才引进等各项工作都在加速推进。法定图则的正式出台,开启了中心区规划建设的新篇章。一个光明科学城的生活服务中心、城市高质量发展的示范样板正在大湾区加速崛起。


来源:深圳特区报 撰文:深圳市规划和自然资源局光明管理局 

光明未来一片光明!

光明片区唯一已立项旧改项目

光明-满京华《楼村第二工业区城市更新》

已立项,签约收楼95%,

项目95%为村集体物业已签约收楼,

5%住宅为个人物业,待过专规后即时签约拆迁赔偿协议,

签约打过渡租金后,马上开拆建设,

预2025年回迁红本商品房

光明二手市场价8-9万一平,回迁后市值过10万一平

现在只要单价2万多,95平三房

地铁:6号线科学公园站地铁口700米

名校:中山大学附属中小学/深圳实验学校

非常宜居的生态环境项目



地铁6号光明线“楼村站”、“科学公园站700米”

距中山大学深圳校区2公里、光明花海2公里,

未来作为片区内唯一的住宅开发区,升值空间巨大。

楼村以盛产荔枝而闻名,拥有“水果之乡”

生态资源、空气清新,宜居环境



中山大学深圳校区2公里




合同方案:房屋转让协议+律师见证+待开发商签约赔偿协议

开 发 商:满京华集团

项目名称:光明区楼村第二工业区城市更新单元

目前进度:已立项,项目95%为村集体物业已签约收楼...5%住宅为个人所有物业,预年底启动签约赔偿

交房日期:明年开工建设.....预5年后交房

申报主体: 深圳市卓易达投资发展有限公司

项目位置:光明区新湖街道楼村第二工业区

过渡期金:厂房25元/平,住宅30元/平

装修补偿:约500-800/平

名额条件:不用社保,不用名额,不限购!

申报主体为深圳市卓易达投资发展有限公司,查询工商信息获知,该公司大股东为深圳市满京华投资集团有限公司。满京华集团成立于1998年,历经近二十年的锐意革新和稳健发展,如今已是集产业投资、房地产开发、商用物业、创意文化、品牌汽车4S店以及国际贸易等为一体的综合型投资集团。拥有地产总建面250万㎡,产业总建面200万㎡ ,商用物业50万㎡,储备用地300万㎡ 。满京华在深圳先后开发过满京华喜悦里、满京华云著、满京华云晓公馆、满京华前海项目等;土地储备项目包括公明楼村第二工业区更新项目、满京华商业大厦、宝安水厂项目、观澜工业用地项目、大华酒店项目、29区单身宿舍项目等。

楼村第二工业区更新项目位于光明区新湖街道,中泰街与公常路交汇处西南侧。项目拟拆除重建面积274532㎡;拟更新方向为普通工业、居住、商业等功能,业态较为丰富。另外,拟拆除重建用地范围内应落实不少于91782㎡土地用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目(含公共绿地和道路),拟贡献率33.43%。


项目实拍:2020-8-21



 

         项目效果图










 项目自带明德实验名校




项目周边:


比邻项目地标规划图,位于地铁口科学公园站 

 旁边中山大学-深圳校区




距项目4公里 “光明科学城,规划总面积99平方公里”


有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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