深圳出台第一个棚改政策——《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》，采取政府主导、国企实施的运作模式，拆迁改造老旧小区。目前，全市在推的约40个棚改项目。
在深圳，旧改一般是“城市更新”的民间叫法。自2009年深圳实施城市更新以来，旧改项目遍地开花。截止2020年底，全市已批拆除重建更新项目共921个。通过市场化运作旧改，实现了村集体、村民的资产增值，城市环境品质提升、落实配套设施（政府）和项目开发盈利（房企）的各家诉求，市场动能高。
01拆迁对象不一样？
棚改的对象主要为拥有合法土地房产证、建成超20年的老旧住宅区。众所周知，老旧住宅区主要集中的关内，尤其是罗湖、南山、福田。
城市更新的范围较广，城中村、老旧住宅区、旧商业区和旧工业区都可以纳入拆迁范围。
02都能赔商品房吗？
棚改拆迁按套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例置换商品住宅（《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号））。
棚改回迁拿到的房屋产权性质和拆迁前保持一致，即红赔红、绿赔绿。假如拆迁前是绿本房，棚改回迁拿到的也是绿本房。
棚改中纳入城中村私宅的，赔偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》。具体如下：
城市更新项目的农民房拆迁后一般不低于1:1赔商品房，1、2层建筑的赔偿比例会高一点。另外，旧屋村的赔偿标准比普通农民房要高很多。旧住宅区更新赔偿和棚改标准相同。
哪个回迁更快？
棚改项目由于是政府主导，投入力度大，且土地产权简单，拆迁谈判快。2020年以来，棚改项目推进迅速，意愿征集、拆迁签约以“天”计，不断刷新棚改的深圳速度。例如，华富北片区、船步街片区以及清水河重点片区棚改目，不到一年已从意愿征集迅速推进至房屋搬迁阶段，3天签约率已达到99.19%。
城市更新项目有合法用地比例、更新意愿、建筑年限等准入门槛要求，项目从计划立项到动工建设的周期较长，快的3-5年，慢的10年还没动静。今年3月1日实施的《深圳经济特区城市更新条例》，提出“个别征收+行政诉讼”解决钉子户问题，旧改有望加速。但每个项目情况千差万别，需要专业研判。
另外，由于棚改项目开发物业除了回迁部分为商品房外，其他全部建设人才房和保障房，在住房供应考核的压力下，政府将不断大力加快棚改实施。
有规划和没规划是两个价，已立项和没立项是两个价，已拆平和没拆是两个价，可以签约和不能签约是两个价，您的投资成本和旧改进度紧密相关。
所以选择何时入场，何时离场，还是要根据自己的资金实力仔细考量，有需要时，不妨咨询一下真正的专业人士。
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