棚改和旧改的区别?一文看懂你家能“棚改”还是“旧改”!

2021-06-07      来源:棚改和旧改的区别     咨询热线:400-151-7897

深圳出台第一个棚改政策——《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》,采取政府主导、国企实施的运作模式,拆迁改造老旧小区。目前,全市在推的约40个棚改项目。

在深圳,旧改一般是“城市更新”的民间叫法。自2009年深圳实施城市更新以来,旧改项目遍地开花。截止2020年底,全市已批拆除重建更新项目共921个。通过市场化运作旧改,实现了村集体、村民的资产增值,城市环境品质提升、落实配套设施(政府)和项目开发盈利(房企)的各家诉求,市场动能高。


01拆迁对象不一样?


棚改的对象主要为拥有合法土地房产证、建成超20年的老旧住宅区。众所周知,老旧住宅区主要集中的关内,尤其是罗湖、南山、福田。


城市更新的范围较广,城中村、老旧住宅区、旧商业区和旧工业区都可以纳入拆迁范围。


02都能赔商品房吗?


棚改拆迁按套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例置换商品住宅(《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(深府规〔2018〕8号))。


棚改回迁拿到的房屋产权性质和拆迁前保持一致,即红赔红、绿赔绿。假如拆迁前是绿本房,棚改回迁拿到的也是绿本房。




棚改中纳入城中村私宅的,赔偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》。具体如下:






城市更新项目的农民房拆迁后一般不低于1:1赔商品房,1、2层建筑的赔偿比例会高一点。另外,旧屋村的赔偿标准比普通农民房要高很多。旧住宅区更新赔偿和棚改标准相同。


哪个回迁更快?


棚改项目由于是政府主导,投入力度大,且土地产权简单,拆迁谈判快。2020年以来,棚改项目推进迅速,意愿征集、拆迁签约以“天”计,不断刷新棚改的深圳速度。例如,华富北片区、船步街片区以及清水河重点片区棚改目,不到一年已从意愿征集迅速推进至房屋搬迁阶段,3天签约率已达到99.19%。


城市更新项目有合法用地比例、更新意愿、建筑年限等准入门槛要求,项目从计划立项到动工建设的周期较长,快的3-5年,慢的10年还没动静。今年3月1日实施的《深圳经济特区城市更新条例》,提出“个别征收+行政诉讼”解决钉子户问题,旧改有望加速。但每个项目情况千差万别,需要专业研判。


另外,由于棚改项目开发物业除了回迁部分为商品房外,其他全部建设人才房和保障房,在住房供应考核的压力下,政府将不断大力加快棚改实施。


有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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