深圳拆迁房销售、指标房、回迁房购买安全吗?有何价值?

2021-06-10      来源:深圳拆迁房销售     咨询热线:400-151-7897

深圳是一个以旧改更新而获得土地开发房地产著称的城市!

深圳土地少,人口多,已是公开的秘密,没有面粉,但是排队买面包的人却很多。政府供应不上土地,怎么卖面包给排队的人呢。旧改、棚改、拆破的,建新的,这就是深圳一直在努力做的事情——城市更新。

惊变2020,疫情下的深圳房产却慢慢好转,那么投资先人一步,便能实现收益最大化;谈到回迁房,首先我们要了解“深圳城市更新”。

深圳是我国发展最快的城市,总面积1996平方公里,是北京的1/8, 上海的1/3,每年有大量的外来人口涌入,改革开放以后人口从几十万到今天的2100万。

随着深圳的高速发展,深圳已经成为一个现代化的城市,但由于早年规划混乱,规划理念陈旧,导致城市先发展的区域或没有做好统筹规划的区域,未达到现代都市的标准。

深圳这样寸土寸金的城市,土地资源尤为稀缺,城市更新成了人们不能避开的话题。

城市更新


近年来,深圳市在城市更新方面,充分发挥特区在改革创新上先行先试的优势,在观念变革、机制创新和方法改革等方面进行了大胆尝试,突破了不少条条框框的束缚。

如今,城市更新对于转变粗放的土地依赖型城市发展模式、优化城市结构、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市发展质量的积极作用,在深圳市已经显现。

2009年底,《深圳市城市更新办法》出台,这是全国第一部以政府规章形式颁布的城市更新法规。随着深圳市改造范围的扩大,旧城、旧住宅区都纳入了更新范畴,由此标志着深圳市城市更新进入了一个新的历史阶段。公开资料显示,2014年深圳市城市更新的商住用地(包括旧村改造)共25幅,远远超出新出让招拍挂商住用地的数量与规模,招拍挂的商业办公地块主要由南山区提供。


此外,通过城市更新获得土地也是开发商在一级市场拿地的主要方式之一,所以即便中心区也会有一些物业含有回迁房,深圳原住民或早期移民人群就住在这些回迁房中。深圳市场经济在我国是最成功的,人们商业头脑、维权意识很强,所以深圳的回.迁房品质与同小区的商品房完全一样,且学区、交通以及之后的交易方式也和商品房一样。后来为了方便拆迁,陆续若干次修订及补充城市更新办法。政府主动规范完善,这种便利的方式得到了政府、开发商以及村落的认可。


回迁房


在这些立项的项目中,绝大部分是规划为居住+商业用地,就是把原来的村落改造后,变为符合现代化城市的住宅商业综合体,说的直接点就是拆迁,拆迁就会有回迁户,回迁房。


在很多楼盘中都有那么一些房子,是开发商赔偿给被拆迁原居民的房子,这些房子的户型,朝向,面积位置等等都和同小区开发商在售房子一样的,因为房子属于被拆迁所赔偿而来,市面上俗称回迁房。因此,买卖回迁房在深圳慢慢形成了一定的市场基础。



深圳回迁房是政府把这片区域土地列入深圳城市更新范围,开发商来入住立项,开发商开发《城市更新项目》征收土地时需拆除原住民的房子或占用到村集体土地,约定项目建好后赔红本商品房给原住民的村民;交房办理出红本后和商品房无区别。


也是咨询最多的,通常价格相比周边二手房5-6折左右,根据旧改拆迁和建设的不同阶段,价格也不一样, 越往后期价格越高。不要购房名额,相当于买村民的回迁指标,但是要全款,所以资金要求较高。交房周期是指标房要重点考虑的因素:多数的旧改项目的《拆迁补偿安置协议》约定是拿到项目(施工许可证)3年内交房;不过最终交房时间,主要看旧改签约进度、一般签约率达到60%以上可以考虑,签约率低于60%以下不太建议购买,专项规划审批;评估一个项目快慢,主要是依据项目地段、对基础配套用地的贡献多少、还有开发商的品牌度、资金实力、来综合决定的。


深圳市场上的旧改回迁房是一种不错的投资选择,在深圳现有的楼市政策下,回迁房迎来了黄金时期,深圳旧改拆迁指标房是属于旧改拆迁赔偿所得,不受深圳房地产限购政策影响,不需要深圳社保、不占用购房名额,没深圳户口没深圳社保不管你在深圳还是外地有多套房产都同样可以购买,这是很好的投资机会,特别是给很多外地朋友们提供了唯一一个在深圳购买红本商品房的机会。


市场优势


深圳回迁房其实很早就有流通,是非常成熟的市场行为!内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁房,体量相对比较小,一放出来,村民内部的亲戚朋友就足够消化了,没有流向市场而已。但现在不同,深圳到处旧改井喷,形成体量非常大,才得以流向市场!深圳旧改是由政府主导,由开发商开发,旧改项目的开发商;是要具有很强开发资质!才有资格开发!开发商是商业行为,村里也占有部分股份合作开发的,这样使得开发进度更快。

龙岗、平湖和坪山等拥有深圳市政府东进战略的支持,开发力度猛烈!而龙岗、平湖、坪山的民房都不高,一般都在3到5层,开发商旧改成本较低,获利大!房赔房,对村民而言,老房子变新房子何乐而不为,这样不会出现钉子户这个说法,对开发商而言,前期不用动用大笔资金去收购,资金可以全力去建新房。现在新房层高一般都在36层左右,赔偿6层村民,还有30层是赚的,所以市场上旧改项目进度都还比较快的。


一个旧改项目回迁房一般占30%,商品房70%。回迁业主是优选房的,开发商建好样板房后,第一时间通知回迁业主先看样板房,后统一抽签选房【房子是混合打散的;不是单独一栋的】一般选的楼层,在5层至25层之间。选完回迁房剩于70%的商品房上市销售,所以不用担心回迁房的户型和朝向以及质量,如果差的话70%的商品房是卖不出去的。

选房后办理红本【不动产权证书】是和商品房一起统一由开发商办理的。开发商统一补交地价,买方只需要配合提供资料即可。很多人会说回迁房红本和商品房的红本有什么区别和不同?我只能说没有什么不同,唯一不同的是回迁房备注哪里写的是【拆迁赔偿所得】,而商品房的备注是【购买所得】其他的都是一摸一样的。


拆迁补偿


回迁房说白了也可以说是期房,最大的优势是:便宜!同比市场上商品房价格5折到6折左右。并且不限购不限外,不需要社保且不占名额。同样是红本商品住宅!但也有劣势,回迁房周期一般要3到5年才交楼办证,并且需要全款购买;回迁房一平米均价大慨2万起,具体看位置,2万多左右的居多,个别进度快的项目要3万左右。但是回迁房利润还是很可观的,以为5年为了一个周期,获利3倍起是很保守的。


回迁房项目优势


1、风险把控,任何的投资都是在保证本金的情况下回报最大化,我们可直接跟开发商确权和签补偿协议。


最关键是会在国土资源局备案,这个是上升到国家层面的,相当于国家机构承认购买者的权益,不仅合理而且合法合规,还能保护购买人的权益。买这种物业比买商品房还安全快捷些,权益也是能得到有效保障。把风险控制到零。


2、不受深圳限购政策影响,无须购房名额,可买多套,简直是为没房票一族量身定做的(目前是异地在深圳购房的重点选择,有成交数据说话)。


3、高回报,回迁房价格是周边商品房价格的5-6折,回报到底有多大,这个真的不一定,要想收益高就需要精挑细选,位置及未来发展规划、周边配套等等.......一般的回迁房,回报马上能达到一倍,两万多的单价(而周边的商品房就是四万多,4年按保守50%~65涨幅,基本6W+)而回迁房同样4年拿到房开盘价基本近7W算是合理的(3倍利润应该是有的)。


4、唯一的前置条件:需要一次性付款。


如果你要投资深圳回迁房,就必须了解城市更新的主要流程。有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已收楼开拆和没收楼开拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。


有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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