深圳回迁房可以买卖吗?受法律保护吗?

2021-06-20      来源:深圳回迁房可以买卖吗?受法律保护吗?     咨询热线:400-151-7897


回  迁  房

释义:顾名思义,就是开发商征收土地时赔给回迁户的房子。大部分新盘都有回迁房,一般回迁房的售价普遍低于商品房的售价。回迁房拿到房产证后,与商品房交易无异。但没出房产证前,凭回迁户手持的一纸合同买卖,就存在一定风险。


缘由:近日,“回迁房”再次通过中介电话营销成功引起了购房者注意。夺命连环CALL的背后,有低总价的诱惑,也有购房者的焦虑。



回迁房,中国特殊拆迁政策下的产物。拆迁安置过程中,有些老业主会选择“要钱”(货币补偿),有些老业主会选择“要房”(回迁)。


交房回迁过程中,由于回迁房相对同小区商品房有明显价格优势,因此会吸引到购房者入场购买。此时就到了展现人品的关键时刻:有些老业主出手,是为了“套现”走人;而有些老狐狸出场,则是为了从中谋“不义之财”。

 


购房者最关注的问题


说说几个购房者最关心的问题:


回迁房的产权属性是什么?有没有房产证?


A.如果拆迁的是商品房,回迁房就是商品房。红本必须有。


B.如果拆迁的是集体土地上的私房或经济适用房,回迁房则有可能不是商品房。红本落实要看具体情况。


注意,回迁房的房产证出证时间比正常购买的商品房要慢很久。



回迁房有哪些种类?


A.“开发商征收——拆迁村委集体房屋——分给村民——若干年后才能正常交易/或不能正常交易只能转让”的回迁房.

B.“开发商征收——拆迁个人房屋——红本到手——自由交易”的回迁房。

C.“开发商征收——拆迁赔偿——再回收——作普通新房出售”的回迁房。

D.“政府征收——红本属性确认——正常赔偿——自由交易”的回迁房。

E.“政府征收——历史遗留问题——开终身居住证明——交易受限”的回迁房。


回迁房与商品房不能混为一谈。除了商品房属性的老破旧更新回迁之外,城中村改造的回迁房一般土地的性质多为集体所有,因不含土地出让金,价格看起来相对低廉,所以购买回迁房时一定要查清土地性质,以及交房后的房屋产权属性。



特点:爹不疼娘不爱,开发商相对没那么用心。

A.大部分回迁房没有赠送面积,实际面积是多少就是多少。有人曾吐槽,自己小区同楼盘同面积户型,回迁房竟然比隔壁的商品房少一两个房间!


B.整栋楼的位置相对没那么好,也许会远离花园,或者临着大街很吵之类的。


C.建筑成本与细节设计可能会多少打些折扣。


D.社区居民贫富差距大,人员混杂。说不定隔三差五就看到有人挂出条幅抵制这个,DISS那个,影响心情。



购买可交易的回迁房常见两种常见情况

A.业主已有房产证。基本就是正常二手房买卖交易,可到国土局过户转名,这对购买者来说是十分有保障的。


B.业主只有回迁协议合同。这类回迁房很常见,但水很深。协议是开发商与业主或村委私人协议,并未得到房管局认可,因此不能到国土局进行过户更名。在房产证正式到手之前,存在太多变数,所以交易存在很多风险。



回迁房买卖有哪些注意事项?


A.准备好很多很多的钱!因为大部分回迁房都是一次性付款。


B.明确回迁房是否已经获得房产证。未获得房产证的房屋交易,是不受法律保护的。

据《城市房地产管理法》第三十八条规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

另外,交易所产生的相关税费该由谁承担也要明确,回迁房的买卖涉及两次税费的缴纳:一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费,另一次是原房主转让时产生的税费。


C.防止业主一房两卖的行为。回迁房买卖无法办理预告登记,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。


D.约定好房产过户和交房时间。签订回迁房买卖协议时,要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。若该回迁房为夫妻共有,为了保证交易的效力,购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。


E.尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割,因此尽量要求卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。



回迁房买卖案例


低价新盘要求买家身份证44030开头…


2017年年初,南山出现低于市场价2.5万/平的新盘,但买家身份证必须44030开头…




虽然当时项目销售表示,他们的楼盘均价在8万/平左右,并没有5.5万/平的房源销售。但有网友称,“这批房源其实是回迁房,没有税费,但是需要付全款,一年后给红本”。




深航员工与领航城

相似的案例还有深航员工在2009年分配的领航城房产,约定10年以后才可以入市正常办理买卖过户手续,由于时间太长,毁约成本相对较低,因此对买家风险比较大。


律师提醒,“有必要在买卖回迁房时,在买卖合同中注明业主最迟办理房产证的时间,并约定相应的违约责任。”



均价6万的蛇口回迁房不到2万就被“卖”…


2015年,有购房者曝出与蛇口旧村改造片区的村民签署的“旧房产权转让协议书”,竟然是无效合同!



早在三四年前,原水湾村村民就有人已签署房屋产权转让协议,协议书内约定条款中,都注明了要在规定时间,购房者要“一次性”向村民方支付转让所需的房款。有的协议中还注明购房者可以在回迁房抽签时独立参与抽签。这些协议中,有的只有村民与买方双方签协议,有的则还有水湾源华公司的公章。


然而,随着房价水涨船高,有村民意欲反悔,而法律方面对于购房者却几乎没有任何保障:


深圳市不动产登记中心工作人员表示,回迁房的产权证书只能以“搬迁补偿安置协议”为依据,回迁房若进行交易也须等拿到产权证书后按照正常流程来交易。


广东晟典律师事务所律师毛鹏说,该协议所涉房屋对应的地块实际属于村民的宅基地,依据《土地管理法》的规定,宅基地上面承建房屋的权利人仅限于本村村民,非本村村民无权取得宅基地上承建房屋的合法权属;其次,根据《城市房地产管理法》的规定,未依法登记领取权属证书的房屋不得转让,上述协议中所涉房屋明显未取得权属证书,依法不得转让。


律师建议


1、建议找专业的律师起草回迁房买卖合同,合同中应该对签订双方的主体合法性进行审查:如果回迁房属于家庭共有财产,建议所有家庭成员主体涉及家庭成员的,应该由全体家庭成员签字同意出售;回迁房房产证的取得时间具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。


2、合同中对回迁房的具体位置、坐落、面积有明确约定,如有需要选房、抽签等,出让方的配合义务以及违约责任。


3、款项的交付,建议不要全额交付,留一部分待房产过户手续完成支付。


4、不能办理确权或过户的违约责任应约定明确:回迁方因为短期不能办理转移登记,而且一般先确权到原被拆迁人后,才能在过户,所以应在合同中约定办理房产转移登记的条件、时间、确权、过户水费承担等,同时约定违约金条款,及损失计算依据等。


5、如符合公证条件的,也可请公证部门或者第三方确认。


有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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