深圳小产权房转正被中央叫停-深圳拆迁房与回迁房案例选析

2021-06-20      来源:深圳小产权房转正被中央叫停     咨询热线:400-151-7897

由于深圳小产权房和拆迁房价格暴涨。4月份经CCTV报道之后,深圳开始严厉打击小产权房交易,查封了几家房产中介,而拆迁房市场依旧如火如荼,丝毫不受影响。

回顾CCTV报道,法律界人士在接受CCTV采访时早已肯定了深圳拆迁房的交易并不违法!既然如此,那深圳的“拆迁房”与“回迁房”有什么区别呢?“拆迁房”往往指的是破旧建筑拆迁之前,属于红本房或历史遗留建筑或绿本房或危房,国土局不一定有备案;而“回迁房”往往是指破旧建筑被拆除重建后的新房,往往都是国土局可以备案的红本房!下面主要对比四个案例:

案例一:华晖瑞禧(距地铁5号线“坂田站”仅800米,属于回迁房)


这个楼盘是拆迁后已经重建好的新房,目前在卖的主要有2种户型:100平和140平,政府备案价58000元/平,但实际销售中普遍卖63000元/平以上,好点的户型和楼层能卖68000元/平,另外还要给中介3%佣金,最高的综合售价已经超过70000元。这种房子需要深圳购房资格,社保5年或深圳户口+社保满3年!整个购房流程与买新房几乎一样!买这种回迁房没什么风险,但也占不到便宜,价格参照周边二手房,相差不大。


案例二:罗芳村旧改(距离地铁2号线“新秀站”仅1000米,属于拆迁房)


由于罗芳村的开发商是京基集团,在深圳小有名气。不仅深圳罗湖区的地标“京基100大厦”是京基集团所建,而且深圳南山区的“京基御景峰”拆迁重建也非常迅速,所以市场对开发商京基的认可度很高!目前罗芳村的拆迁房已经卖到了76000元,而且中介还收3%佣金。这个罗芳村拆迁项目距香港只隔一条小河,离香港海关很近。在过去的一年多时间里,疫情导致香港人没法自由来往深圳,我们预测疫情之后,香港人还会自由往返深圳,这里的房子未来会有很多香港人买,目前罗芳村的拆迁期房单价76000元相比均价20万港币的香港还是便宜很多。关键是京基集团给出的拆迁过渡每月租金高达65元/平米,即使PK深圳其它拆迁项目都算是非常高的,这也体现了京基集团的实力和决心!

案例三:五联片区旧改(距离正在建的16号地铁“尚景站”仅700米,属于拆迁房)

我们公众号之前写过一篇《万科回龙埔之战》,其中的主角就是2020年成交单价卖到9万/平米的“万科翰邻城”,享有深圳中学龙岗分校学区!五联的拆迁项目距离“万科翰邻城”只有不到3公里,目前定下的开发商是央企金地集团。由于开发商预计2022年才启动《拆迁补偿合同》签约,所以现在的期房只卖26800元/平,中介另收3%佣金,相比前2个项目性价比确实高很多,并且龙岗区近年来新办的学校都很不错,总是能给周边住户带来惊喜。这个项目旁的地铁16号线还在建设中,预计明年金地集团签约时价格可以涨到35000以上。


案例四:六联片区旧改(距离正在建的16号地铁线“六联站”仅200米,属于拆迁房)

这个项目距离深圳重点打造的国际低碳城只有5公里,并且项目中有地铁六联站正在建设。我们看到市场上拆迁期房报价21500元/平,中介另收3%的佣金。开发商是深圳国资委旗下的特发集团,并且可以直接签《拆迁补偿合同》,目前价格便宜,地铁16号线正在修建,算是价格洼地。


除了上面这些,深圳的拆迁项目还有很多,比如南山区10万/平米的白石洲,龙华区接近5万/平米的万众生活村,很多案例我们之前的作品都单独分析过。总之,未来20年深圳还会继续拆除很多破旧城中村。随着比亚迪、柔宇科技、中芯国际等各行各业龙头企业进驻深圳龙岗,我们坚信这里的潜力是巨大的。2022年即将开通深圳东部连接福田中心区的地铁,随着地铁网路扩建越来越广,深圳各区的房价差距会逐渐被缩小,最终均价会比肩香港。


有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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