招商臻城花园业主论坛_2021招商臻城花园打新业主群!

2021-07-11      来源:招商臻城花园业主论坛     咨询热线:400-151-7897

深圳《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》,提出了深圳“十四五”时期发展目标和2035年远景目标,提及的“深圳都市核心区扩容”内容备受关注。其中龙岗的布吉也纳入了都市核心区范围。近年来发展“不急”的布吉能否借此契机重新腾飞。该纲要发布后,布吉迎来第一个上车盘-佳兆业壹都汇大厦,还有筹备近10年的旧改项目也将揭开神秘面纱,即为三联旧改的首期项目-招商臻城


01区域位置


招商臻城属于龙岗吉华街道三联片区城市更新单元一期,地处联桥路和联东路交汇处,位于中海怡翠山庄东侧。


地铁方面,目前招商臻城距离5号线上水径/下水径地铁站距离较近,直线距离约1.2公里左右,车行距离则超过2公里。前往地铁口需换乘其他交通工具。通过地铁5号线可通往前海、深圳北、布吉中心、罗湖等中心地段。

短期内周边暂无地铁规划,长远来看,地铁25号线路过片区,不过属于远期规划,目前暂未官宣确认,也还没有具体的地铁口开设位置相关的规划还需等官宣进一步确认。

*以上为地图测距,具体以实际为准

公交方面,目前距离临近的公交站台直线距离约200米,步行距离则更远,周边公交路线较少,公共出行略为不便。


高速方面,招商臻城临近区域主干道--布龙路,经由布龙路北向可通达水官高速、南坪快速、清平高速及区域要道吉华路,南向可通往龙岗大道。不过片区的交通拥堵状况也是十分显著。


推荐指数:★☆☆☆☆

小结:目前招商臻城所处位置有自驾易拥堵、公交出行不便的硬伤,片区旧改施工周期长,加之短期内无地铁规划到附近,出行难的问题不容忽视。

02

楼盘信息


招商臻城的开发商为深圳招商安业投资发展有限公司,通过爱企查公示的信息来看,共有三个股东,分别是深圳招商房地产有限公司、深圳市金马控股集团有限公司、芜湖沁安投资中心。招商蛇口创立于1979年,2020年,招商蛇口位列中国房地产百强企业综合实力第11名,有一定的品牌价值及口碑。


*信息来源于爱企查

龙岗吉华街道三联片区城市更新单元拆迁用地范围总面积共280390.1㎡,开发建设用地面积170315.4㎡,公共服务设施用地面积为40104.1㎡,计入容积率建筑面积960000㎡,其中住宅835150㎡(含保障性住房42000㎡和物业管理用房500㎡),商业44440㎡,办公32000㎡(含物业管理用房100㎡),商务公寓33560㎡,公共配套设施14850㎡。项目整体将分4期开发。

一期项目招商臻府由6栋超高层和1栋多层商业组成,一期范围包含主要由A01和A06地块。7栋共2个单元位于A01地块,1-6栋位于A06地块,其中4栋为商业,中间围合部分或为园林绿化。



A01地块建设用地面积8596.83㎡,总建面约69667.13㎡,其中住宅总建筑面积为48100㎡(含保障性住房42000㎡),总户数为639户(其中保障性住房588户),可售51户,容积率6.48,规划机动停车位共335辆,非机动停车位228辆。



A06地块建设用地面积34471.25㎡,总建面约251609.23㎡,其中住宅总建筑面积为180248㎡(其中回迁面积67231.46㎡),总户数为1769户(其中回迁户数595户),可售1174户。容积率5.86,规划机动停车位1300辆,非机动停车位584辆。





故一期将推的可售总房源数1225户,套内建面<90㎡的房源共964套,占总房源量约78.7%。(具体以住建局备案房源量为准)


据项目规划方案公示,2栋、3栋(01户型)、5栋、6栋三单元(其中9层)为回迁房,共595户,其中2栋126户、3栋43户、5栋336户,6栋三单元90户。最终回迁区域及回迁房的确定以回迁业主最终选房确认书为准。

目前招商臻城的楼体还在施工中,7栋、1栋、6栋楼体已超30层,2-5栋近20层。据悉主推的户型产品为3-5房,具体的面积段信息尚未透露,现已有置业顾问入驻拼房帝,需要了解的购房者可通过招商臻城详情页在线咨询,目前现场营销中心尚在装修,具体开放时间尚待通知。


推荐指数:★★★☆☆

小结:三联旧改规划总建面达96万㎡,未来的施工周期较长,作为首期的招商臻城有一定的价格优势,不过由于周边施工多少会影响首期入住的业主。从规划的数据来看,停车位也存在明显的不充足。由于项目露出信息较少,具体的产品信息还需等进一步释放。

03

价格对比


招商臻城周边有多个成熟居住社区,临近的中海怡翠山庄目前的指导价是42700元/㎡,由于建成年代将近20年,改指导价的参考性不大;通过二手房平台查询到目前万科麓城的指导价约55500-59000元/㎡;而去年还有在售的新盘-里程玺樾山的备案价在58000元/㎡左右。片区内最新推出的佳兆业壹都汇大厦带装修备案价约59500元/㎡。



综上,招商臻城的均价预计在60000元/㎡左右,不过,具体还需参考产品是否带装修以及装修标准情况,最终以住建局批示备案价为准。

推荐指数:★★★☆☆

小结:目前周边成熟小区及当地村落,周边环境多少影响用户的价格期待值,结合目前周边次新房和新批售新房的价格来看,应该不会偏离太多。

04

项目配套


(1)商业配套

距离招商臻城直线距离约300米有赛格新城市广场,有红星美凯龙家具商城以及部分商业设施,目前大型商业配套需前往布吉中心及大芬。不过,旧改的目的就是为了提升城市面貌,项目规划有6064.8㎡的商业用地,建设面积约44440㎡,未来将大大提升片区的整体商业环境面貌。

(2)教育配套

从项目的用地指标来看,规划的教育科研用地面积达31069.3㎡,从现场的公示配套情况来看,一期主要配建保障性住房,二期主要配建九年一贯制学校,三期配建体育中心及12班幼儿园;四期配建15班幼儿园。教育划分主要以当年教育公示为准,


*数据来源三联城市更新用地控制指标

一期业主的幼儿园教育可能要找周边的现有教育机构,目前临近有三联村幼儿园。


(3)休闲公园

招商臻城片区内有多个公园,有三联郊野公园、石芽岭公园、银湖山郊野公园。最近的为三联郊野公园,目前还没有正式建成。据了解,公园建设占地面积1.56平方公里,建设内容包括基础设施建设、环湖自行车道、市民休闲登山道及相关配套设施,将于甘坑小镇一体打造。



推荐指数:★★★☆☆

小结:招商臻城作为该片区的旧改标杆,周边环境和配套亟需它去提升,所以目前周边的生活环境和商业环境参考性不大,主要看项目未来建成后的综合发展。除了三联旧改,连着规划还有占地面积4万㎡的松元头贵坑片区旧改,对片区整体面貌的提升有较大的意义。


05

总结


优势:①大社区未来居住舒适度较高,自身规划完善,未来城市面貌提升前景可观;②招商品牌开发,有一定的品牌价值。

劣势:①临近公共出行不便,自驾拥堵严重,短期内难以改善;②周边旧改周期长,整体环境提升需要的时间较长;③从规划数据来看,未来或出现停车位不足的现象;④片区内多个旧改项目也已经动工相对而言市场竞争较大,从目前的地址位置来看优势一般。

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