龙华锦顺名居备案价是多少?锦顺名居项目价值分析!

2021-07-23      来源:锦顺名居备案价是多少     咨询热线:400-151-7897

锦顺名居开发商介绍


根据建设工程规划许可证上的信息显示『锦顺名居』项目发展商为

锦顺源实业有限公司成立于2000年9月27日,2016年正式注册成为集团公司,目前集团业务主要涉及房地产、教育、运输、农林牧业和旅游业等领域。其中,房地产主要以工业厂房租赁运营为主,主要位于宝安松岗及惠州惠阳等地,教育经营国有民办学校、深圳市华胜实验学校,位于宝安西乡。在商品房开发领域除本项目外,集团在还观澜长湖有一个叫“锦顺星苑”的项目去年6月份已开盘售罄。

大浪水围股份这里就不在过多介绍了,就是一个龙华水围村民和水围集体资产管理委员会共同出资成立的一家公司,这种模式在深圳很常见,基本每个村都有,近四五年当地村委和房地产企业合作开发项目的案列有很多,这并不新奇。

锦顺名居项目简介


『锦顺名居』项目位于龙华区大浪街道大浪社区华宁大道与大塘坑路交叉口东北侧,项目地块前身为大浪水围村旧改,拆除面积约3.1万㎡,开发建设用地面积约2万㎡,2010年被列入城市更新单元规划制定计划,2017年完成项目环境评估报告,2017年12月取得《深圳市建设规划用地许可证》,于2018年8月正式动工开健,预计建设工期为36个月,预计2021年3月竣工。



大浪水围村旧改细化为两个地块,项目总占地面积约1.8万㎡,规划总建面约17.8万万㎡,项目地块整体呈现不规整折尺状, 01地块的『锦顺名居』建筑面积约16.9万㎡,主要由1栋住宅(含2层群楼及4座超高层住宅塔楼)、及1栋办公和公寓综合楼(含2层裙楼、1座商务公寓楼和1座高层办公室)组成。02地块的幼儿园建筑面积为2400㎡,由1栋9班幼儿园组成。


『锦顺名居』是一个集住宅、商务公寓、写字楼、裙楼商业及社区基础配套的小型综合体项目,所以供应产品比较丰富,根据项目资料总规划1187套货量,其中837 套住宅(81㎡-191㎡), 184套公寓(47㎡-62㎡),126 套写字楼(87-293㎡), 40套商铺。目前项目主体已基本建造完成,营销大厅已经开放,样板房要24号开放,预计5月初入市,有意向的可前往现场了解。

锦顺名居基础数据

销售单价:预计约5.5万/㎡

销售户型:住宅81㎡-191㎡三至四房;公寓47㎡-62㎡一房两房;写字楼87-293㎡平层

建筑类型:住宅/商铺/办公/商务公寓

产权年限:70年/40年

占地面积:约18264.90㎡

建筑面积:约178000.00㎡

交房时间:暂不详

交房标准:毛坯交房

总 户 数:住宅837套,公寓184套,写字楼126,商铺40套

车 位 数:1039个(地下991辆、地上48辆)

容 积 率:6.92

绿 化 率:20%

开 发 商:深圳市锦顺源实业集团有限公司;深圳市大浪水围股份有限公司

物业公司:深圳市锦顺源物业管理有限公司


锦顺名居户型介绍


『锦顺名居』是一个涵盖住宅、商务写字楼、精品公寓、集中式商业的大型全能综合体物业。一共会推出4个类型的产品:商品房住宅,商务公寓,办公/写字楼,裙楼商铺。

商品房住宅:主要推出5个户型,约81㎡三房两厅一卫(朝东北偏东),约90㎡三房两厅两卫(朝东南偏南),约91㎡三房两厅两卫(朝西南),约106㎡四房两厅两卫(朝西南偏西),约107㎡四房两厅两卫(朝东北偏东),约129㎡四房两厅两卫(朝西南)。

项目户型功能间布局及方正性都很好,整体都有较高的实用率,不管户型大小都是双阳台,都具有大采光面,通风性佳的特点,10楼以上都拥有不错的视野,南及西南向对着沈海高速,中低层有前面的公寓和写字楼遮挡噪音影响相对较小,高层会收到来自沈海高速的车流噪音影响。

左右滑动查看全部户型







商务公寓:主要推出47㎡-62㎡主要推出一房和两房户型,朝南或西南向会受到沈海高速的车流噪音影响,目前暂无户型图。

办公/写字楼:主要推出87-293㎡大平层,可根据使用需求自行调整功能性大小,灵活性较高,同样,南向或西南向会受到来自沈海高速的车流噪音影响,目前暂无户型图。

05

锦顺名居配套介绍


      商业:项目自带有两层商业裙楼,商业面积约7600㎡,未来在自己社区即可满足日常生活购物所需。除此之外项目临近的上岭排新村及下岭排新村内分布有大量商铺,这些商铺的业态还是很齐全的,只是规模比较小,缺乏优质性。


项目的东北侧是茜坑水库,所以项目的优质商业配套基本集中在西南侧。项目1.5公里范围内分有一些小型的购物广场,如万联百货、江南百货、润商业中心这些,其中也有深圳较为知名的大浪义务小商品批发城。目前大浪的优质商业集中在项目的西南侧1.5-1.7公里范围内,如大浪商业中心、大浪时代购物广场等,距离虽不算太远,但缺乏便利性,需要借助交通工具通行。



      交通:轨道交通方面:项目1.5公里范围内没有任何地铁线路经过,更没有地铁站点设置在这个范围内,3公里范围内也只有一个6号线的阳台山站(直线约2.6公里)。在建的13号线也不在项目3公里范围内。据悉规划中的地铁25号线会途经该片区,但这属于远期规划,线路走向和具体站点都还不确定。


道路交通方面:项目临近沈海高速,但距离最近的出入口是水朗收费站,开车约4.5公里,距离并不算近。其次项目3公里范围内可覆盖到明浪路、华荣路、布龙路及福龙路。自驾从项目出发通过沈海高速转行驶其它主干道,预计40-50分钟可到达南山中心区、福田中心区、罗湖中心区及宝安中心区,通勤时间较久,并且通勤成本较高。



      教育:项目周边分布的教育资源比较少,1.5公里范围内分布有2所公立学校和一所民办学校,分别是大浪实验学校、龙华第二外国语学校和爱义学校。另外同胜学校距离项目直线约2.4公里。


根据龙华区教育局2020年度秋季招生学区划分,锦顺名居项目所属地块小学和初中学区都在大浪实验学校读。项目属于新房,距离交房还有一段时间,届时可能会在学区变动,具体请以当年教育局公布为准。



      医疗:项目1.5公里范围内只有2个社康中心分布,分别是大浪社区社康和大浪水围社康,除此之外项目2公里范围内可以覆盖到大浪街道目前比较优质的两个医疗机构,龙华区妇幼保健院和深圳厚德医院。医疗配套资源是宜近不宜临的,2公里范围虽然不近,在可接受距离范围内。另外大还有规划一所“大浪综合医院”,此医院建成后将会是大浪最优质的医疗资源。



      文娱:项目1.5公里范围内分布有2个市政公园(大浪体育公园、大浪市民公园),这两个公园距离项目都不远,日常休闲娱乐就近即可满足。除市政公园外,项目的自然环境资源也较为优质,1.5公里范围内可以覆盖的石凹水库和茜坑水库两大自然景观,项目中高层住户均可欣赏到优美的自然景观。


另外,大浪还规划有一个大浪文体中心(直线约2.7公里),该文体中心建成将弥补大浪目前无大型优质文体配套设施的短板。


06

项目周边规划介绍


锦顺名居项目位于龙华区大浪街道大浪社区,大浪街道是一个非常成熟的一个街道,居住氛围非常浓厚,片区的市政配套资源虽然不是特别优质,但又不缺什么。大浪于2006年4月从龙华街道析出,2016年10月龙华区设立后,大家熟知的大浪镇改为了大浪街道,项目所在的大浪社区就是大浪最为核心的社区,但项目处于大浪社区的边缘位置。


大浪街道是一个商品房开发比较滞后的一个街道,也就是在深圳全面进入城市更新时代后才陆陆续续有了一些新项目落地,如去年的安宏基星耀等。目前项目周边除西南面景观资源较好外,其它几个方向基本都是小产权房村落,主要以上岭排新村和下岭排新村为主,片区的整体观感很一般,几乎看不看商品房建筑,片区的居住氛围虽然好,但居住人群也较为复杂,生活配套虽然不缺什么,但要享受到有主的生活配套还是要付出相对多的时间成本,主要是不便利。

地铁是大家买房都非常关注的点,对于锦顺名居来说没地铁就是它的硬伤,目前已运营的,在建的地铁线路都在项目3公里之外,未来大浪社区片区要想享受到地铁配套只能依赖于地铁25号线。深圳地铁25号线被列入2024年-2030年规划线路,线路西北起宝安区石岩汽车站,向东南穿龙岗坂田,最后接入罗湖文锦渡口岸,连接石岩至罗湖的普速地铁线线路。


根据规划深圳地铁25号线在大浪区域内会设置3个站点,分别是浪口站、大浪站、时尚基地站,这三个站点里面最有可能靠近项目的就是大浪站了,但目前25号线还属于远期规划,还不清楚线路走向,更没办法确定站点位置,况且后期也可能面临调整的可能,未来项目是否能与地铁“有缘”还是一个问号。



轨道交通虽然规划平平,没有什么亮点,但规划中的侨城东路北延线却是非常有看点的。侨城东路北延线通道南向连接滨海大道,衔接福田、南山CBD,串联华侨城、深圳湾超级总部等重点片区。开通以后,龙华将连接华侨城、欢乐海岸等塔尖城市资源。2021年龙华区2021年政府工作报告提到侨城东路北延项目已开工建设。


龙华至福田交通成为深圳最拥堵的路段之一,侨城东路北延至龙观快速后,能分流福龙路、南坪快速等道路交通压力,预计原特区(南山、福田西部)与龙华方向交通出行时间可减少15-25%。原特区内外道路网结构更趋完善,南北向通道布局均衡。



旧改是目前深圳持续发展中一个绕不开的话题,那作为一个非常成熟的街道,商品房开发又滞后的大浪街道来说自然是分布有非常庞大的旧改体量。大浪街道《2020年大浪街道党工委工作报告》指出2020年大浪完成了赣深高铁大浪段等5个重大项目征地拆迁工作,土地整备入库申报210万㎡,全年拆除总量达92万㎡,其中执法拆除59万㎡,城市更新进展顺利,成功引入鸿荣源、星河地产、卓越集团等开发商参与城市更新,新增4个城市更新项目,推动龙胜旧村、水围旧村开工建设,城区功能进一步完善。


远的就不说了,与锦顺名居临近且已立项的较大体量的旧改就就有3个,分别是星河时代大厦(下岭排福记食品厂城市更新单元),大浪上岭排旧村旧改、黄麻埔社区城市更新单元,这三个项目总的拆除面积约37.08万㎡,目前星河时代大厦地块已经平整、黄麻埔村旧改范围已在区政府网站公示,大浪上岭排旧村旧改也已公示了更新项目交易结果,星河集拿下约2.5万㎡旧改。


与项目临近的上岭排民国村落将改造成为将整改成“文艺村”,未来片区将会是一个充满文艺气息的生态宜居片区。上岭排村居始建于清朝,成型于民国时期,现状多保留于建国初期,现将整体改造成“文艺村”。


上岭排特原乡排屋建筑主要为客家民居,约250座,占地约4万平米,其中一座为谢氏祠堂,保存现状完好。上岭排特色村改造以融合居住生活、商贸服务、休闲旅游为目标,建设商业步行街、艺术馆、艺术家工作室、特色民宿。该项目目前仍在前期规划阶段。



龙华区位于福田、罗湖、南山、龙岗、宝安五区的交界处,处于深圳中部发展轴的核心区段,深圳市的体育场馆主要聚集在深圳的东部和南部区域,中部相对较为缺乏综合类体育场馆,大浪问题中心的建设有利于密度中部问题设施的欠缺,同时又推动了大浪文化艺术的发展。正在建设中的大浪文体中心距离锦顺名居项目直线约2.7公里。


大浪体育中心位于布龙路与华旺路交接处,总建筑面积约9㎡,设有游泳馆、羽毛球馆、真冰场、跆拳道馆、舞蹈室以及篮球场、攀岩场、儿童运动乐园、屋顶足球场等室内外运动场所,是集赛事与大众运动锻炼于一体的区级体育中心。大浪文化艺术中心总建筑面积6.3万㎡,设有800座剧场、文化馆、艺术馆、图书馆等,是集艺术与全民读书为一体的区级文化艺术中心。

目前大浪的医疗资源配套资源也比较欠缺,现有的两所医院(厚德医院、妇幼保健院)距离项目都稍远,不过这个问题即将得到改善,大浪综合医院选址与锦顺名居相邻的黄麻埔DL-01地块,该地块位于北邻茜坑水库,山顶公园,用地面积约5.6万㎡。


据宝安日报报道,目前大浪综合医院项目已积极向市规土委龙华管理局、区前期办、区城市更新局等有关部门递交相关资料,加快完成前期工作。今年,大浪街道党工委把大浪综合医院作为惠及65万居民的重大民生工程来推进,争取年底前完成土地整备工作并正式开工建设,尽早结束大浪没有公办综合医院的历史。

大浪时尚小镇是龙华六大重点产业片区之一,大浪时尚小镇坐落于深圳市龙华区大浪街道,前身为深圳市服装产业集聚基地,筹建于2003年。小镇总体规划面积11.97平方公里,拥有时尚企业总部集聚区,重点布局高端品牌服装服饰、时尚文化等创意产业。这里是龙华区六大重点产业片区之一,已被列入深圳首批城市设计试点单位,同时也是全国性时尚产业集群区,被誉为“华南时尚硅谷”,是以“时尚、新潮、最前沿”为特色的时尚产业中心地。


据统计,截至2020年2月,小镇入驻时尚企业总数为553家,超过八成的小镇时尚服饰企业拥有自有品牌,其中中国驰名商标6个,广东省名牌产品17个,广东省著名商标9个,大浪服饰占全国一类商场服装类销售额的30%。大浪时尚小镇现已获得“国家自主创新示范区”“国家外贸转型升级示范基地”“全国时尚服饰产业知名品牌示范区”“时尚产业集群区域品牌建设试点”“中国服装区域品牌试点地区”“广东省首批特色小镇创建示范点”等国家级、省级荣誉。07

项目综评


房地产领域锦顺源这个品牌大家应是比较陌生了,连我这个房地产从业人士都比较陌生,事实上锦顺源涉足房地产领域时间并不短,只是重点在工业区及教育方面,很少有商品房项目,在深圳锦顺源也就去年入市了一个锦顺星苑项目,今年又有一个锦顺名居,就只有这两个商品房项目,可以说是个锦顺源是一个新的品牌。在买房这件事上大家都比较认大品牌,主要是因为大品牌综合实力比较强,建筑品质及运营口碑好坏大家能看的到、听得到。对于锦顺源而言口碑这块是完全空白的,具体建造品质及后期物业运营如何还需要实践出真知,所以,大家心理犯嘀咕很正常,业内人士心理也没底的。


项目占地面积约1.8万㎡,总建面有17.8万㎡,容积率6.92%,作为住宅将来,这个容积率高到离谱,大大降低了小区居住的舒适度。项目是一个小体量综合体,涵盖住宅、公寓、写字楼、商铺。小综合体项目优缺点都很明显,优点是项目业态全,居住氛围好、商业氛围好,讨好喜欢热闹、人气高的客群。缺点是未来小区居住密度高,居住人群流动性大且结构复杂,公寓多以出租为主,在写字楼上班的肯定也会就近租房,也不是说租客素质就一定差,但肯定没有长期稳定居住那么爱护房子,爱护小区配套设施。


项目主推81㎡-129㎡三至四房,这个锦顺源虽然打造的项目不多,但它已建造成的两个项目户型是真的好,比很多知名开发商的设计要好很多。现在的新房项目基本都是搞2+1或者3+1户型,基本都是有个阳台要改房间的。锦顺源的设计是正儿八经的三房就是三房,四房就是四房,不管是锦顺名居,还是去年的锦顺星苑都是如此,并且使用率和实用性较佳,且通风性都比较好。


大浪街道是一个非常成熟的街道,居住氛围好,人气比较旺,生活配套设施虽然不那么优质,但是该有的都有。大浪街道的商品房开发进程较晚,目前项目周边几乎没有居住成熟的商品房社区,项目周边基本以小产房群落为主,整体观感较为一般,片区居住较为密集,居住人群结构较为复杂,片区有较多生活配套资源分布,但都不是很优质,如要享受优质的配套要去到大浪商业中心区域,缺少便利性。


项目周边即没有已运营地铁线路,也没有在建地铁线路,地铁覆盖需要等远期规划的25号线;项目自驾到各市区中心区约40-50分钟时间,大浪街道内部道路比较拥挤,通勤时间较久,侨城东路北延线开通后可大大缩短到南山及福田中心区的时间;项目周边零散商铺分布较多,优质商业资源比较匮乏,项目自带的7600㎡商业可一定程度上缓解周边优质商业短缺的问题;项目小学及初中学区归属大浪实验,读书还是比较方便的,但学校名气比较一般;项目距离大浪街道最优质的两所医疗机构距稍远,缺少便利性,未来大浪综合医院建成后对项目来说即方便又能兼顾优质性;项目东北侧是茜坑水库,中高层会拥有非常好的景观视野。大浪市民公园及大浪体育公园距离项目不远,日常休闲娱乐较为便捷,这两个公园也是大浪街道主要的市政公园,比较优质。


目前还没有出备案价,预计到本月底会出,目前具体价格不详。价格虽然没有出,但项目现场无时不刻都在暗示你要跟去年安宏基星耀卖一样的价格,也就是约5.5万/㎡。大浪片区目前没什么有二手房供应的小区,现有的距离项目也比较远,并没有太大实际参考价值。目前大浪卖的比较贵的二手像悠山美地也能卖到7万/㎡左右,性价比较高的合能城市阳光5.3万左右也能买的到,单就价格结合周边配套而言项目似乎并没有优势,但考虑到二手成交参考价限制,项目又凸显了一些性价比,毕竟同样的预算下,可以买到更新,且更为宽敞的房子。


新房方面,从整个深圳的角度来讲,在深圳中轴位置这个价格能买到新房确实不贵。从整个龙华角度来讲除观澜以北区域有可能会低于这个价格外,这个价格在整个龙华也是较低的。从大浪角度来讲,去年入市的安宏基星耀也确实是5.5万万/㎡,要必须要承认的是不管从品牌、项目、区位、交通、配套等多方位比较来看,锦顺星苑确实是卖贵了。贵是贵了,但它就真的卖不动了吗?大家不要忽略了二手参考成交价这个因素,毕竟去年是每个这个政策影响的,今年受此政策影响,大家还是更倾向于付出相对小的成本买更大房子,这无疑给项目增加一个卖点。


其实在网络上、社群、包括一些自媒体对此项目的整体评价都非常差,主要原因还是在于认为该项目的价格与周边环境与配套不成正比,在我看来也确实是这样,但我觉得它综合情况虽然吸引不了外区置业者,吸引不了投资者,但对于常居在大浪的刚需、创业在大浪或者是有大浪情结的人群来说还是一个比较好的选择,这部分的客群基数也不会小。首先对于这部分人群来说,交通问题对他们影响较小。其次大浪本身可选的次新二手房很少,基本价格也接近,在加上参考成交价影响,买新房还是一个较为划算的选择。再者,大浪的新房供应太少,如果你一直遇不到合适的二手或执着的要买新房,是不是要继续等下去很值得你谨慎决定......


锦顺名居位于近几年规划力度比较强劲的深圳中轴线——龙华,但是大众比较熟知的主要是与北站靠近的红山、上塘等地。不过随着产业转型的引导,大浪时尚小镇概念知名度上升,大浪似乎一直鲜有名气,也有一些房企开始注意到这个区域,锦顺名居正是这种环境下的首个产物。作为石凹片区目前唯一的新房项目,市场的关注度很高,户型主打90平以下面积,对于刚需族来说上车门槛相对低一些。不过周边目前的配套和环境确实没那么好,还得依靠片区的规划和旧改的推进,未来的改善还需要一定的时间来实现。

凡注明"来源:城市更新的稿件为本网独家原创稿件,引用或转载请注明出处。 【编辑:邹小川】
关键词: 锦顺名居

楼市资讯

楼讯排行

  • 团购报名:免费专车接送/专属顾问 / 锦顺名居 咨询热线:400-151-7897
    线上专属礼包 / 限100套 / 专属顾问 / 专车接送
    优惠条件:每天网上预约看房前10名客户享受